▲ 노후 공공청사 재건축과 주거시설 복합개발 대표 사례인 서울 구로구 오류1동 주민센터 전경(사진=네이버 로드뷰).  © 최한민 기자

(커넥트 데일리=최한민 기자) 노후 공공청사를 재건축해 주거와 공공 기능을 함께 담는 복합개발을 추진해야 도심 주택 공급의 돌파구가 될 수 있다는 제언이 나와 눈길을 끈다.

10일 발간된 건축공간연구원 auri brief 제300호 ‘노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 주택 공급 방안’은 수도권 주택 부족 문제와 동시에 도래한 공공청사의 대규모 노후화 문제를 함께 풀어낼 대안으로 ‘복합개발’을 제시했다.

정부는 그간 3기 신도시 등 교외 대규모 택지개발을 통해 주택 공급을 확대해 왔지만 입주까지 장기간이 소요되고 주민 이주 부담이 따른다는 한계가 있었다.

이번 연구를 진행한 건축공간연구원 염철호 선임연구위원 및 연구팀은 이에 반해 1980~1990년대 지어진 공공청사는 도심 요지에 위치하면서도 낮은 개발 밀도로 지어져 활용 여지가 크다고 제시했다.

연구팀은 이들 청사를 재건축해 주거시설과 공공 기능을 함께 담는 복합개발로 전환할 경우 주택 공급과 국공유지 가치 제고, 재정 부담 완화, 지역경제 활성화를 동시에 꾀할 수 있다고 설명했다.

▲ 노후도별 공공건축물 동수 및 연면적(사진=건축공간연구원).  © 최한민 기자

이번 연구 결과 국가 청사의 용적률 충당률은 평균 21.4%, 지자체 청사는 43% 수준으로 나타났다.

이는 재건축 시 기존 규모를 유지하면서도 여유 용적률을 활용해 주거ㆍ상업ㆍ문화 기능을 추가할 수 있다는 뜻이다.

실제로 서울 구로구 오류1동 주민센터는 주민센터와 공공임대주택을 결합해 180가구의 행복주택을 공급했고 충남 천안 동남구청사는 신청사와 기숙사, 주상복합을 함께 조성해 지역 재생 효과를 냈다.

연구팀은 해외 사례 가운데 일본 도쿄 하라주쿠 경찰서 재건축을 주목했다.

이 사업은 노후 경찰서를 이전 및 재건축하면서 남는 부지를 주거와 상업시설로 복합 개발해 도심에 필요한 생활 인프라와 주택을 동시에 공급한 사례다.

단순히 공공청사를 새로 짓는 데 그치지 않고 용적률을 활용해 지역 수요를 반영한 복합시설을 조성함으로써 도시재생과 주택공급이라는 두 가지 효과를 동시에 달성했다.

연구팀이 이 사례를 제시한 이유는 우리나라 역시 노후 청사의 상당수가 도심 요지에 위치하고 있어 같은 방식의 접근을 적용할 경우 주거난 해소와 국공유지 활용이라는 두 가지 과제를 함께 해결할 수 있다는 점을 보여주기 위해서다.

현재는 ‘국유재산법’과 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 위탁개발 방식이 주로 활용되고 있으나 민간 참여 확대나 다양한 사업모델 도입은 아직 미흡하다.

연구팀은 공공주택 특별법에 근거한 복합개발 규정을 보다 적극적으로 활용하고 리츠나 PFI(민간재원 도입 방식) 등 해외 사례처럼 다양한 사업 방식을 제도적으로 뒷받침할 필요가 있다고 지적했다.

또한 민간의 창의성과 실행력을 끌어들이기 위해 사업 초기 단계부터 민간 참여를 유도하는 체계가 필요하다고 강조했다.

염철호 선임연구위원은 “지난 2017년 정부가 선정한 42곳의 선도사업지 가운데 실제 완료된 사례는 3곳에 불과하다”며 “정책 발표 이후 성과가 미진했던 이유는 재정 한계와 주민 반대, 복잡한 절차 등이 영향을 미쳤다”고 말했다.

이어 “범부처 협의체나 임시기구를 넘어 명확한 권한과 책임을 가진 전담 조직을 두어 사업 추진을 총괄할 필요가 있다”고 제안했다.

▲ 노후 공공청사 복합개발 개념도(사진=건축공간연구원).  © 최한민 기자

복합개발이 본격화되면 도심 내 청년층과 서민층을 위한 임대주택 공급이 늘어나고 공공청사 재건축 부담도 줄어든다.

나아가 국공유지를 적극 활용해 지역 활성화와 경제 파급효과를 가져올 수 있다는 전망이다.

염철호 선임연구위원은 “노후 공공청사 복합개발은 단순한 건물 교체가 아니라 도심 주택난 해소, 국공유재산 가치 제고, 지역경제 활성화를 동시에 달성할 수 있는 정책적 해법”이라며 “해외 사례처럼 민간 참여와 제도 개선을 결합해 실질적 성과로 이어지도록 해야 한다”고 덧붙였다.